Nova regulamentação urbanística busca preservar características arquitetônicas e a volumetria de uma das regiões mais valorizadas do Rio de Janeiro e pode reforçar a percepção de raridade de determinados imóveis
Ipanema e Leblon estão entre os endereços mais desejados e valorizados do Rio de Janeiro. Agora, os bairros passam por uma nova etapa de proteção urbanística com a criação da APAC Bossa Nova – Área de Proteção do Ambiente Cultural, regulamentação recente da Prefeitura do Rio que estabelece diretrizes para preservar características urbanísticas, arquitetônicas e culturais da região.
Para entender o que muda na prática para moradores, proprietários e investidores, o primeiro episódio de O Mercado Explica, novo quadro da Judice & Araujo, recebeu Gustavo Guerrante, Secretário de Urbanismo da Prefeitura do Rio, em conversa com Fred Judice Araujo, sócio da Judice & Araujo.
Mais do que estabelecer regras para imóveis individualmente, a APAC parte de uma visão mais ampla de preservação da paisagem urbana.
APAC não é sinônimo de tombamento
Uma das principais dúvidas em torno da nova regulamentação é justamente a diferença entre uma APAC e o tombamento de um imóvel.
Segundo Gustavo Guerrante, a proteção não deve ser entendida apenas como uma forma de preservar edifícios específicos, mas como uma maneira de manter determinadas características do conjunto urbano.
“A APAC não é só um prédio tombado, uma casa tombada, uma igreja de valor arquitetônico. Ela é uma ambiência.”
Explica o secretário.
Nesse sentido, a proposta é preservar uma determinada volumetria e a identidade de áreas que possuem características urbanas consolidadas. A preocupação está, principalmente, em evitar que transformações pontuais alterem de maneira significativa a paisagem de bairros que historicamente apresentam padrões construtivos relativamente homogêneos.
“Para manter uma certa volumetria daquele bairro. Para aquele bairro não explodir de crescimento
ou então torres muito altas no lugar em que você tem um bairro nivelado”
Detalha Guerrante.
A APAC Bossa Nova também estabelece uma proteção específica para 17 imóveis tombados, reforçando a preservação de elementos considerados relevantes para a memória arquitetônica e cultural da região.
Por que proteger Ipanema e Leblon agora?
A criação da APAC acontece em um momento de intensa transformação urbana em Ipanema e Leblon. Nos últimos anos, os bairros passaram por um movimento significativo de novas construções e incorporações, impulsionado pela alta demanda por imóveis em uma das áreas mais valorizadas do país.
Para Guerrante, a nova regulamentação surge justamente diante da necessidade de equilibrar desenvolvimento e preservação.
Segundo ele, algumas quadras apresentam uma característica bastante particular: uma sequência de edifícios com alturas e volumetrias semelhantes, formando uma paisagem urbana reconhecível.
“A gente tem algumas quadras da cidade, desses bairros, que têm ali uma constância nas construções. Elas seguem um padrão: quarto andar, quinto andar… Então a preservação visa não estragar essa volumetria ou deformá-la”
Afirma.
A preocupação, portanto, não é impedir a transformação da cidade, mas estabelecer parâmetros para que ela aconteça sem descaracterizar os elementos que fazem de Ipanema e Leblon bairros únicos.
Uma região de território limitado e demanda elevada
A discussão ganha ainda mais relevância quando se observa a relação entre território e demanda na Zona Sul.
Como destaca Guerrante, a região representa uma parcela muito pequena do território do Rio de Janeiro, mas concentra uma enorme demanda de moradores, investidores e visitantes.
“A Zona Sul do Rio é 3% do território da cidade. É um percentual muito baixo. E você vê uma cidade
de seis milhões de habitantes em que todos desejam esses 3%.”
Esse desequilíbrio ajuda a explicar por que intervenções urbanísticas em bairros como Ipanema e Leblon têm impacto que vai além da arquitetura. Elas também podem influenciar a dinâmica de oferta, a percepção de escassez e, consequentemente, o comportamento do mercado imobiliário.
O que muda para quem tem ou pretende comprar um imóvel?
Para proprietários, uma das questões mais importantes passa a ser entender exatamente em qual classificação o imóvel está inserido e quais regras urbanísticas incidem sobre ele.
A APAC Bossa Nova não estabelece necessariamente as mesmas condições para todos os imóveis ou áreas abrangidas. Entre os parâmetros definidos está o limite de 20 metros de altura, que, conforme a regulamentação, não se aplica indistintamente a toda a área da APAC.
Por isso, antes de comprar, vender, reformar ou desenvolver um projeto, torna-se ainda mais importante verificar a classificação específica do imóvel e as regras aplicáveis àquele endereço.
Essa análise também pode ganhar relevância em projetos de retrofit, especialmente em edifícios cuja volumetria existente não poderia ser reproduzida pelas novas regras.
Preservação pode reforçar a percepção de raridade
Do ponto de vista do mercado imobiliário, uma das discussões mais interessantes provocadas pela APAC Bossa Nova é justamente a relação entre preservação, escassez e valor.
Se determinados edifícios existentes possuem características de altura, localização ou volumetria que não poderão mais ser reproduzidas em novos projetos, esses imóveis podem adquirir uma condição ainda mais singular dentro do mercado.
A lógica é especialmente relevante em uma região onde a disponibilidade de terrenos é limitada e a demanda permanece elevada.
Para Fred Judice Araujo, essa característica ajuda a explicar a resiliência histórica de Ipanema e Leblon como ativos imobiliários.
“Ipanema e Leblon são o nosso safe haven. Há anos e anos que os clientes que botaram dinheiro em Ipanema e Leblon não perderam valor, e a tendência, eu acho, é continuar valorizando ao longo dos próximos anos.”
A percepção de segurança patrimonial está relacionada não apenas à localização, mas também à combinação de fatores que tornam esses bairros difíceis de replicar: proximidade da praia, infraestrutura, oferta limitada de terrenos, características urbanas consolidadas e forte demanda.
E para quem está pensando em comprar?
Em um cenário de novas regras urbanísticas, compreender o imóvel para além de seus atributos internos passa a ser ainda mais importante.
Endereço, classificação urbanística, possibilidade de reformas ou retrofit, características do edifício e potencial de preservação podem se tornar elementos relevantes na avaliação de uma propriedade.
Na visão de Gustavo Guerrante, Ipanema e Leblon seguem apresentando uma característica importante para quem acompanha o mercado:
“São áreas com uma resiliência de preço absurda. A tendência de perda é praticamente nula, pelo contrário, a tendência é de ganho cada vez maior.”
A APAC Bossa Nova, portanto, acrescenta uma nova camada à discussão sobre esses bairros. Ao mesmo tempo em que estabelece limites para determinadas transformações, também pode contribuir para reforçar a percepção de exclusividade e escassez de imóveis que preservam características que não poderão ser reproduzidas da mesma maneira no futuro.
Um novo capítulo para os endereços mais desejados do Rio
A criação da APAC Bossa Nova coloca em evidência uma questão cada vez mais presente nas grandes cidades: como permitir que regiões valorizadas continuem evoluindo sem perder as características que justamente as tornam especiais?
No caso de Ipanema e Leblon, a resposta passa pelo equilíbrio entre desenvolvimento, preservação e valorização do patrimônio urbano.
Para o mercado imobiliário, acompanhar essas mudanças será fundamental. As novas regras não dizem respeito apenas ao que pode ou não ser construído, mas também podem influenciar a forma como determinados imóveis são percebidos, avaliados e valorizados ao longo do tempo.
No primeiro episódio de O Mercado Explica, Fred Judice Araujo e Gustavo Guerrante aprofundam essa discussão e explicam os principais pontos da APAC Bossa Nova, seus impactos para proprietários e compradores e o que pode mudar no futuro desses dois bairros.
Assista à conversa completa no YouTube da Judice & Araujo.
Judice & Araujo. Muito além do alto padrão.
