A Zona Sul do Rio de Janeiro encerrou o primeiro semestre de 2026 com o melhor desempenho residencial desde 2017, tanto em número de transações quanto em VGV (Valor Geral de Vendas). O estudo da área de inteligência de mercado da Judice & Araujo, elaborado com os dados de ITBI da Prefeitura do Rio, contabiliza 5.298 vendas e R$ 7,83 bilhões negociados entre janeiro e junho em 13 bairros da região.
O resultado confirma o fôlego do mercado nos principais bairros de alto padrão carioca. Mas o que ele revela de mais relevante está nos detalhes: quais bairros avançaram, o que explica alguns dos principais movimentos e quais endereços sustentam o valor do metro quadrado.
Um mercado que ganhou força mês a mês
Na comparação com o primeiro semestre de 2025, o número de vendas na Zona Sul ampliada cresceu 16,0% e o VGV avançou 26,3%. No núcleo mais tradicional do alto padrão, formado por Leblon, Ipanema, Lagoa, Gávea, Jardim Botânico, São Conrado e Urca, o ritmo foi ainda maior: 29,8% em transações e 32,7% em VGV.
A concentração de valor também chama atenção. Os 13 bairros analisados, de um total superior a 160 na cidade, responderam por 27,7% das transações residenciais do Rio e por 49,4% do VGV. Quase metade do valor negociado no município está, portanto, em uma região que representa pouco mais de um quarto das vendas.
Os dados mensais indicam que o desempenho não se explica por um pico isolado. Março, abril, maio e junho de 2026 são, nessa ordem de intensidade, os quatro meses mais fortes da série recente, o que aponta para uma demanda que cresceu ao longo do semestre.
Ipanema, Leblon e Copacabana: três bairros, três lideranças
O semestre reorganizou a hierarquia entre os três nomes mais conhecidos da região. Ipanema somou R$ 1,63 bilhão em VGV, retomando a primeira posição que Copacabana ocupava em 2025, e registrou o maior preço médio por metro quadrado entre os 13 bairros: R$ 24.009, cerca de 7% acima do Leblon. O Leblon manteve o maior ticket médio, de R$ 2,78 milhões, o que indica unidades de maior valor individual. Copacabana liderou em volume, com 1.601 transações, mais que o dobro de Ipanema.
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Como ler a liderança de Ipanema
Uma parte relevante do desempenho de Ipanema se concentra em uma única rua. A Rua Prudente de Morais registrou 180 transações no semestre, mais que o dobro do recorde anterior da via (81, em 2024) e 4,2 vezes o mesmo período de 2025. O motivo é a conclusão de um empreendimento com 190 studios, cujas unidades passaram a ser registradas.
Sem a Prudente de Morais, Ipanema teria fechado o semestre com 462 transações e R$ 1,25 bilhão em VGV, o que a colocaria na terceira posição em VGV, atrás de Copacabana e Leblon. O preço médio por metro quadrado ficaria em torno de R$ 23.300, ainda acima do Leblon, porém com uma diferença menor. O restante do bairro seguiu em alta, com crescimento de 19,6% em transações e 35,7% em VGV, em magnitude mais moderada que o dado consolidado.
Esse movimento ainda pode ganhar continuidade. Ainda há unidades do empreendimento a registrar no segundo semestre, e a entrega de três novos projetos de grande porte, nos números 281 e 786 (previstos para o primeiro semestre de 2027) e 1.050 (primeiro semestre de 2028), tende a sustentar os valores do metro quadrado na rua.
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Endereços superprime: poucos negócios, preços em alta
Na orla, os números seguem em outro patamar. A Avenida Delfim Moreira, no Leblon, teve 10 transações no semestre, R$ 149,3 milhões em VGV e preço médio de R$ 52.049/m², acima dos R$ 48.987/m² de todo o ano de 2025. A Avenida Vieira Souto, em Ipanema, registrou 20 vendas, com ticket médio de R$ 15,90 milhões e valor por metro quadrado de R$ 44.117/m², contra R$ 37.910/m² no ano anterior.
Em Copacabana, a Avenida Atlântica teve 57 transações a R$ 16.698/m², enquanto no Leme a mesma avenida chegou a R$ 17.093/m² em 18 vendas. Em todos os casos, o preço da orla fica acima da média dos bairros em que ela está inserida, e o baixo número de transações é característico de endereços em que a oferta é naturalmente restrita.
Barra da Tijuca: mais valor, menos unidades
Fora do recorte da Zona Sul, a Barra da Tijuca registrou o maior VGV entre todos os bairros analisados: R$ 2,91 bilhões, o maior para um primeiro semestre desde 2019. O número de transações, porém, caiu 10,8%, para 1.593, na direção oposta à do restante do mercado de alto padrão. O VGV cresceu 2,5%, o ticket médio avançou 14,9%, para R$ 1,83 milhão, e o preço por metro quadrado subiu 13,8%, para R$ 11.686.
O padrão é o de um mercado que se sustenta menos pelo volume e mais pelo valor de cada negócio. Na orla, a Avenida do Pepê, no Jardim Oceânico, teve apenas 10 transações, mas a R$ 20.360/m², acima da Avenida Lúcio Costa (R$ 15.362/m², com 120 transações) e acima da própria média de 2025 na avenida (R$ 16.319/m²).
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O que o semestre indica
Os números de 2026 mostram um mercado aquecido, mas que exige leitura criteriosa. A Zona Sul mantém preços elevados nos endereços de maior procura, e a demanda se distribui por um número crescente de bairros. Ao mesmo tempo, parte dos resultados está ligada a lançamentos e ao calendário de registro das unidades, o que torna indispensável separar o efeito do mercado primário do desempenho dos imóveis prontos.
“O dado mais importante deste semestre não é apenas o crescimento do VGV ou do número de transações. É a diferença cada vez maior entre bairros, ruas e produtos. Hoje, entender o mercado do Rio exige leitura de micro localização, perfil de oferta e origem de cada movimento. Sem isso, o número isolado pode levar a conclusões erradas.”
Fred Judice, sócio da Judice & Araujo
Judice & Araujo: inteligência de mercado a serviço do seu patrimônio
Este levantamento integra o trabalho contínuo de inteligência de mercado da Judice & Araujo, que analisa trimestralmente os dados primários de ITBI do Rio de Janeiro. Os valores consideram apenas compras e vendas de imóveis residenciais, com VGV, ticket médio e preço por metro quadrado calculados a partir do valor declarado da transação, e o preço por metro quadrado ponderado pela área construída.
Com mais de 50 anos de atuação no mercado residencial carioca, especialmente nos principais endereços do alto padrão, membro da Forbes Global Properties e com uma curadoria de imóveis de altíssimo padrão, a Judice & Araujo combina esse conhecimento acumulado com a análise de dados para orientar cada decisão de compra, venda e investimento, tanto em imóveis prontos quanto em lançamentos.
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Judice & Araujo. Muito além do alto padrão.
